Kiedy potrzebna jest mapa do celów projektowych? Ważność, cena i przepisy

Planujesz budowę domu, rozbudowę albo halę? Zanim architekt narysuje projekt, potrzebuje mapy do celów projektowych. To pierwszy dokument geodezyjny każdej inwestycji budowlanej i jeden z tych, które najczęściej opóźniają złożenie wniosku, bo zamawia się go za późno.

W tym artykule wyjaśniamy, czym jest mapa do celów projektowych, kiedy jest wymagana (a kiedy wystarczy tańszy dokument), ile jest ważna, ile kosztuje i co przygotować przed zamówieniem.

Co to jest mapa do celów projektowych?

To mapa, którą przygotowuje geodeta z uprawnieniami na potrzeby konkretnej inwestycji. Powstaje na podstawie materiałów z powiatowego zasobu geodezyjnego (PODGiK) oraz pomiaru w terenie, bo dane w zasobie bywają nieaktualne albo niepełne.

Na mapie znajdują się m.in.:

• granice działki i działek sąsiednich,
• istniejące budynki i inne obiekty,
• sieci uzbrojenia terenu: woda, kanalizacja, gaz, prąd, telekomunikacja,
• drogi, zjazdy, ogrodzenia i zieleń wysoka (drzewa),
• ukształtowanie terenu (wysokości),
• elementy, o które poprosi projektant lub inwestor.

Mapa do celów projektowych to coś innego niż kopia mapy zasadniczej z urzędu albo widok z Geoportalu. Kopia z zasobu pokazuje to, co zostało kiedyś zgłoszone do ośrodka. Mapa do celów projektowych pokazuje stan faktyczny, sprawdzony przez geodetę w terenie, i jest przyjmowana do zasobu po weryfikacji.

Kiedy potrzebna jest mapa do celów projektowych?

Zasada jest prosta: mapa jest potrzebna zawsze, gdy powstaje projekt budowlany z projektem zagospodarowania działki lub terenu. Najczęstsze sytuacje:

1. Budowa domu na pozwolenie na budowę

Projekt zagospodarowania działki, który jest częścią projektu budowlanego, sporządza się na aktualnej mapie do celów projektowych. Bez niej architekt nie zacznie pracy, a urząd nie przyjmie kompletnego wniosku.

2. Budowa domu na zgłoszenie z projektem

Uproszczony tryb nie zwalnia z mapy. Przy zgłoszeniu z projektem budowlanym, także przy domu do 70 m², projekt zagospodarowania działki również powstaje na mapie do celów projektowych. Więcej piszemy w artykule Dom do 70 m² bez pozwolenia na budowę: czy potrzebny jest geodeta?

3. Rozbudowa, nadbudowa i przebudowa

Jeśli zmiana istniejącego budynku wymaga projektu zagospodarowania działki, projektant potrzebuje mapy, która pokazuje obecny stan działki, a nie ten sprzed kilkunastu lat.

4. Hale, magazyny, budynki usługowe i osiedla

Przy większych inwestycjach mapa obejmuje zwykle większy obszar, więcej uzbrojenia, dojazdy i place manewrowe. Tu szczególnie ważne są dokładne wysokości terenu i przebieg sieci podziemnych.

5. Drogi, parkingi i sieci uzbrojenia

Inwestycje liniowe (drogi, chodniki, sieci wodociągowe czy kanalizacyjne) projektuje się na mapie obejmującej cały pas inwestycji, z zaznaczonym istniejącym uzbrojeniem i możliwymi kolizjami.

Kiedy mapa do celów projektowych NIE jest potrzebna?

Nie każda inwestycja wymaga pełnej mapy. Kilka przykładów:

• Samo przyłącze (wody, kanalizacji, gazu, prądu) budowane bez zgłoszenia: według art. 29a Prawa budowlanego wystarczy plan sytuacyjny na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do zasobu. To zwykle szybszy i tańszy dokument. Jeśli jednak budujesz dom, przyłącza najczęściej projektuje się na tej samej mapie do celów projektowych, co budynek.
• Wniosek o warunki zabudowy (WZ): na tym etapie zwykle wystarcza kopia mapy z zasobu geodezyjnego, którą zamawia się w PODGiK. Mapa do celów projektowych przyda się dopiero przy projekcie.
• Roboty bez projektu budowlanego, np. część zgłoszeń drobnych robót: wymagania zależą od rodzaju robót. Jeśli nie wiesz, czego potrzebujesz, zapytaj projektanta albo napisz do nas.

Ile jest ważna mapa do celów projektowych?

Przepisy nie określają terminu ważności mapy do celów projektowych. Prawo budowlane (art. 34 ust. 3 pkt 1) wymaga tylko, żeby projekt zagospodarowania działki był sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii. Nie ma żadnej daty, po której mapa automatycznie „wygasa”.

Co w praktyce znaczy „aktualna”? Mapa jest aktualna, dopóki pokazuje rzeczywisty stan terenu. Traci aktualność, gdy na działce lub obok niej coś się zmieni, na przykład:

• powstało nowe przyłącze albo sieć,
• sąsiad postawił budynek lub ogrodzenie,
• zmieniły się granice (podział, rozgraniczenie),
• teren został zniwelowany albo nasypany.

Przy dłuższym odstępie między pomiarem a złożeniem projektu projektant lub urząd mogą zapytać, czy stan terenu się nie zmienił. Wtedy często wystarczy aktualizacja mapy przez geodetę, a nie zamawianie całej mapy od nowa.

Nasza rada: zamów mapę, gdy masz już wybranego architekta i wiesz, co chcesz budować, a nie „na zapas” na rok przed projektem. Jeśli mapa ma więcej niż kilka miesięcy, zanim złożysz projekt, zapytaj geodetę, czy w terenie nic się nie zmieniło.

Ile kosztuje mapa do celów projektowych?

W MSGEO mapa do celów projektowych dla typowej działki pod dom jednorodzinny kosztuje od 1 600 zł brutto. Dokładną cenę podajemy po bezpłatnej wycenie, bo zależy ona od kilku rzeczy:

• wielkości terenu i tego, jak daleko poza granicę trzeba sięgnąć,
• ilości uzbrojenia i obiektów do pomierzenia (zabudowany teren w mieście to więcej pracy niż pusta działka na wsi),
• stanu materiałów w zasobie: im bardziej nieaktualna mapa zasadnicza, tym więcej pomiarów,
• granic działki: jeśli budynek ma stanąć w odległości do 4 m od granicy (a inny obiekt do 3 m), a dane o punktach granicznych w zasobie nie są wystarczająco dokładne, geodeta musi określić ich położenie pomiarem (§ 31 rozporządzenia w sprawie standardów technicznych),
• rodzaju inwestycji: mapa pod dom to coś innego niż mapa pod osiedle lub drogę.

Uważaj na bardzo niskie oferty. Mapa przygotowana „zza biurka”, bez rzetelnego pomiaru, potrafi kosztować znacznie więcej, gdy błąd wyjdzie przy tyczeniu budynku. Typowe pomyłki opisujemy w artykule Budujesz dom? Uważaj na 3 błędy przy zamawianiu mapy geodezyjnej.

Ile trwa wykonanie mapy?

Standardowo 2–4 tygodnie od zgłoszenia pracy. Na termin składają się:

1. zgłoszenie pracy geodezyjnej w PODGiK i pobranie materiałów z zasobu,
2. pomiar w terenie,
3. opracowanie mapy i sprawdzenie przebiegu uzbrojenia podziemnego,
4. weryfikacja w ośrodku dokumentacji i opatrzenie mapy klauzulą urzędową albo oświadczeniem wykonawcy o pozytywnym wyniku weryfikacji.

Najwięcej czasu zajmuje zwykle etap urzędowy, na który geodeta ma ograniczony wpływ. Dlatego warto zamówić mapę od razu po wyborze projektanta.

Co przygotować przed zamówieniem mapy?

• numer działki i obręb (albo adres),
• informację, co planujesz (dom, rozbudowa, hala) i gdzie mniej więcej na działce,
• kontakt do projektanta, jeśli już go masz: projektant może poprosić o dodatkowe elementy na mapie,
• decyzję o warunkach zabudowy albo informację o planie miejscowym, jeśli je masz,
• dostęp do działki w dniu pomiaru.

Podstawa prawna

• Prawo budowlane, art. 34 ust. 3 pkt 1: projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządza się na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii.
• Prawo budowlane, art. 29a ust. 1: przyłącza budowane bez zgłoszenia wymagają planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej.
• Prawo geodezyjne i kartograficzne, art. 2 pkt 7a: definicja mapy do celów projektowych (opracowanie wykonane z wykorzystaniem wyników pomiarów geodezyjnych, opatrzone klauzulą urzędową albo oświadczeniem wykonawcy o pozytywnym wyniku weryfikacji).
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju z 18 sierpnia 2020 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych (Dz.U. 2020 poz. 1429), §§ 30–33: zakres, treść i opis mapy do celów projektowych.

Najczęściej zadawane pytania

Potrzebujesz mapy do celów projektowych?

W MSGEO wykonujemy mapy do celów projektowych w Krakowie i powiatach: krakowskim, wielickim, bocheńskim, brzeskim, chrzanowskim, limanowskim, myślenickim, proszowickim, suskim i wadowickim. Zobacz szczegóły usługi i cennik albo napisz do nas: podaj numer działki i opisz, co planujesz, a przygotujemy bezpłatną wycenę.