MSGEO.pl 
Akt notarialny mówi 1200 m², księga wieczysta 0,1200 ha, wypis z ewidencji 0,1187 ha, a geodeta po pomiarze jeszcze coś innego. Która liczba jest prawdziwa? Takie rozbieżności są bardzo częste i w większości przypadków nie oznaczają, że ktoś zabrał Ci kawałek działki. Zwykle to efekt tego, że każda z tych liczb powstała w innym czasie i w inny sposób.
Wyjaśniamy, skąd biorą się różnice w powierzchni działki, która wartość ma znaczenie i kiedy warto coś z tym zrobić.
Skąd księga wieczysta bierze powierzchnię działki?
Księga wieczysta nie mierzy działek. W dziale I-O, gdzie opisana jest nieruchomość, wpisuje się numer działki, jej położenie i powierzchnię na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków (w przepisach nazywanej katastrem nieruchomości). Ewidencję prowadzi starosta, a w Krakowie prezydent miasta.
Problem w tym, że ewidencja się zmienia, a księga wieczysta nie zawsze nadąża. Jeśli starostwo przeliczy powierzchnię działki, w księdze może przez lata widnieć stara wartość. Podobnie z aktem notarialnym: notariusz przepisuje dane z wypisu i księgi z dnia podpisania umowy.
W skrócie:
- ewidencja gruntów to źródło danych o powierzchni,
- księga wieczysta przejmuje te dane, czasem z opóźnieniem,
- akt notarialny pokazuje stan z dnia transakcji,
- pomiar geodety pokazuje, ile ma działka w granicach wskazanych w terenie.
Dlaczego powierzchnia w księdze i w ewidencji się różni?
1. Ewidencja przeliczyła powierzchnię, a księga nie
To najczęstsza przyczyna. Dziś powierzchnię działki w ewidencji oblicza się ze współrzędnych punktów granicznych, z dokładnością do 1 m² (0,0001 ha). Tak stanowi § 16 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków z 2021 r. Dawniej powierzchnie mierzono graficznie z map papierowych albo podawano w arach. Gdy powiat modernizuje ewidencję i nadaje punktom granicznym współrzędne, powierzchnia jest przeliczana i zmienia się o kilka lub kilkanaście metrów, choć granice w terenie stoją tam, gdzie stały.
2. Zaokrąglenia i stare jednostki
W starych dokumentach spotyka się powierzchnie podane z dokładnością do ara (100 m²), a nawet w dawnych jednostkach. Działka z ewidencji o powierzchni 0,1187 ha mogła w dawnej księdze trafić do zapisu jako 0,12 ha.
3. Podział lub zmiana granic, która nie trafiła do księgi
Po podziale działki, rozgraniczeniu czy regulacji granic ewidencja zostaje zaktualizowana, ale księga wieczysta zmienia się dopiero po wniosku albo zawiadomieniu sądu. Jeśli nikt tego nie dopilnował, zostaje rozjazd.
4. Błąd w ewidencji
Zdarza się też, że to ewidencja jest błędna, np. przy przenoszeniu danych z map analogowych do systemu ktoś źle odczytał punkt graniczny. Wtedy różnica bywa duża i zwykle widać ją też na mapie: granica w Geoportalu przebiega wyraźnie inaczej niż w terenie.
Dlaczego pomiar geodety daje jeszcze inny wynik?
Nawet gdy księga i ewidencja się zgadzają, pomiar w terenie może dać inny wynik. Powody:
- Płot to nie granica. Jeśli mierzysz działkę po ogrodzeniu, mierzysz to, co ktoś kiedyś ogrodził, a nie działkę ewidencyjną.
- Dokładność punktów w ewidencji jest różna. Punkty z dawnych map mogą odbiegać od rzeczywistości o kilkadziesiąt centymetrów, a czasem o metr i więcej. Przy długiej granicy daje to wyraźną różnicę w metrach kwadratowych. Więcej w artykule Błędy w pomiarach geodezyjnych: o ile może pomylić się geodeta.
- Powierzchnia ewidencyjna to rzut na płaszczyznę. Na działce na zboczu powierzchnia samego terenu jest większa niż powierzchnia w ewidencji. To normalne i nie jest błędem.
Która powierzchnia działki się liczy?
To zależy, do czego jest potrzebna:
| Sytuacja | Co ma znaczenie |
|---|---|
| Podatek od nieruchomości, opłaty | dane z ewidencji gruntów |
| Projekt domu, wskaźniki zabudowy z planu miejscowego lub WZ | powierzchnia działki ewidencyjnej, a projektant pracuje na mapie do celów projektowych |
| Sprzedaż i kupno | to, co strony zapisały w umowie, plus rzeczywisty przebieg granic w terenie |
| Spór z sąsiadem | przebieg granicy, a nie sama liczba metrów |
Najważniejsze: różnica w powierzchni sama w sobie nie przesuwa granicy. O tym, co do Ciebie należy, decyduje przebieg granic, a nie liczba w rubryce. Jeśli podejrzewasz, że granica jest w złym miejscu, liczby nic nie rozstrzygną. Potrzebne jest wskazanie granicy w terenie, a w razie sporu rozgraniczenie. Opisujemy je w artykule Spór o granicę działki z sąsiadem.
Jak poprawić powierzchnię w księdze wieczystej?
Gdy księga wieczysta różni się od ewidencji, a ewidencja jest prawidłowa, wystarczy sprostowanie oznaczenia nieruchomości. Przewiduje je art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
- Pobierz wypis z rejestru gruntów dla działki ze starostwa (w Krakowie z urzędu miasta), a jeśli trzeba, także wyrys z mapy ewidencyjnej.
- Złóż w sądzie rejonowym, w wydziale ksiąg wieczystych, wniosek o sprostowanie oznaczenia nieruchomości na podstawie danych ewidencji i dołącz wypis.
- Sąd zmienia dane w dziale I-O. Nie trzeba niczego mierzyć.
Sąd może to zrobić także sam, z urzędu, gdy starostwo zawiadomi go o zmianie w ewidencji albo gdy sąd sprawdzi dane w bazie ewidencji. W praktyce nie warto na to czekać, zwłaszcza przed sprzedażą działki, kredytem czy podziałem.
Co zrobić, gdy błędna jest ewidencja?
Jeśli różnica wynika z błędu w ewidencji, np. granica w ewidencji nie odpowiada granicom ustalonym dawniej w terenie, poprawka jest bardziej złożona:
- Geodeta analizuje dokumenty w powiatowym zasobie geodezyjnym: stare pomiary, podziały, rozgraniczenia.
- W razie potrzeby wykonuje pomiar w terenie i ustala przebieg granic. W tych czynnościach biorą udział właściciele sąsiednich działek.
- Na podstawie dokumentacji geodety starosta aktualizuje ewidencję, a nowa powierzchnia trafia potem do księgi wieczystej (punkt wyżej).
Jeśli granica nigdy nie była ustalona, a sąsiedzi się z nią nie zgadzają, sprawa trafia do rozgraniczenia w gminie lub w sądzie. Samą aktualizacją ewidencji nie da się przesunąć granicy wbrew sąsiadowi.
Kupujesz działkę? Sprawdź powierzchnię przed podpisaniem umowy
Różnica powierzchni najbardziej boli przy zakupie, gdy cena liczona jest za metr. Przed podpisaniem umowy:
- porównaj powierzchnię w księdze wieczystej i w wypisie z ewidencji. Jeśli się różnią, poproś sprzedającego o sprostowanie księgi przed transakcją,
- sprawdź, czy płot stoi na granicy. Działka może mieć w ewidencji tyle, ile w ogłoszeniu, a w terenie część jej powierzchni jest za płotem sąsiada albo odwrotnie,
- przy dużej działce lub wysokiej cenie zamów wznowienie znaków granicznych. Geodeta pokaże granice w terenie, zanim zapłacisz. To niewielki koszt w porównaniu z ceną działki.
Więcej o tym, kiedy przy zakupie warto zatrudnić geodetę, piszemy w artykule 5 sytuacji, w których potrzebujesz geodety.
Najczęściej zadawane pytania
Najczęściej dlatego, że ewidencja przeliczyła powierzchnię ze współrzędnych punktów granicznych, a księga wieczysta wciąż pokazuje starą wartość. Inne przyczyny to zaokrąglenia w starych dokumentach, podział lub zmiana granic, które nie trafiły do księgi, albo błąd w ewidencji.
Zwykle nie. Zmiana liczby w ewidencji czy księdze nie przesuwa granicy w terenie. O tym, co do Ciebie należy, decyduje przebieg granic. Jeśli masz wątpliwości, geodeta może wznowić znaki graniczne i pokazać granicę w terenie.
Złóż w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego wniosek o sprostowanie oznaczenia nieruchomości na podstawie danych ewidencji gruntów (art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Dołącz aktualny wypis z rejestru gruntów, a jeśli trzeba, także wyrys z mapy.
Źródłem danych o powierzchni jest ewidencja gruntów i budynków. Księga wieczysta przejmuje te dane i powinna być z nią zgodna. Gdy się różnią, to księgę prostuje się na podstawie ewidencji, a nie odwrotnie.
Tak, ale żeby wynik miał sens, pomiar musi być oparty na granicach z dokumentacji w zasobie geodezyjnym, a nie na płocie. Dlatego zwykle zaczyna się od wznowienia znaków granicznych lub wyznaczenia punktów granicznych.
W MSGEO od 1 500 zł brutto. Cena zależy od liczby punktów, dostępnej dokumentacji i warunków w terenie. Wycena jest bezpłatna.
Nie zgadza się powierzchnia albo granica? Sprawdźmy to
W MSGEO analizujemy dokumentację w zasobie geodezyjnym, wznawiamy znaki graniczne i wyznaczamy punkty graniczne w Krakowie i okolicach. Napisz numer działki i obręb oraz co się nie zgadza, a powiemy, czy wystarczy wniosek do sądu, czy potrzebny jest geodeta. Zobacz wznowienie znaków granicznych albo napisz do nas.
